Portugal pode precisar de uma década para resolver a crise da habitação. E agora?

A falta de habitação em Portugal não é um problema que se resolva de um dia para o outro. A solução exige mais construção, reabilitação, investimento e uma mudança na forma como pensamos o mercado imobiliário. Mas há uma questão fundamental: estamos preparados para agir à velocidade que o problema exige?

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Uma crise que não surgiu de um dia para o outro

A habitação tornou-se uma das maiores preocupações das famílias portuguesas.

Para muitos jovens, comprar a primeira casa parece um objetivo cada vez mais distante. Para as famílias de rendimentos médios, encontrar uma habitação adequada sem comprometer uma parte excessiva do orçamento tornou-se um verdadeiro desafio. E, para quem procura arrendar, a oferta disponível nem sempre corresponde às suas necessidades ou possibilidades financeiras.

Segundo uma análise divulgada em outubro de 2026 pela Executive Digest, com base em estimativas atribuídas ao Banco de Portugal, o défice acumulado de habitação entre 2015 e 2025 poderá rondar as 300 mil casas.

Se considerarmos um ritmo de construção de aproximadamente 30 mil habitações por ano, seriam necessários cerca de dez anos para compensar essa diferença, mesmo admitindo que a procura não voltaria a crescer.

É uma estimativa que ajuda a compreender a dimensão do problema, mas que não deve ser interpretada como uma previsão exata: tudo dependerá da evolução da procura, da construção e das políticas de habitação.

Fonte: Executive Digest, outubro de 2026.

Porque é tão difícil resolver o problema?

A crise da habitação resulta de vários fatores que se acumularam ao longo dos anos.

1. Construímos menos do que precisamos

Durante muito tempo, o investimento na construção de habitação foi insuficiente para responder às necessidades do mercado.

Entretanto, a procura aumentou, impulsionada por diferentes fatores, incluindo a concentração de oportunidades de emprego nas principais cidades, a mobilidade populacional e a procura de imóveis para investimento.

Quando a procura cresce mais depressa do que a oferta, a pressão sobre os preços torna-se inevitável.

Aumentar significativamente a construção é, por isso, uma parte essencial da solução.

2. Os custos de construção e a burocracia dificultam novos projetos

Construir uma casa envolve muito mais do que adquirir um terreno e contratar um empreiteiro.

O preço dos materiais, a mão de obra, os custos de financiamento, os projetos técnicos e os procedimentos de licenciamento podem tornar um empreendimento mais caro e demorado do que inicialmente previsto.

A OCDE identifica os obstáculos regulatórios, os atrasos nos licenciamentos e a escassez de profissionais como alguns dos constrangimentos que afetam o mercado habitacional português.

É necessário simplificar procedimentos, aumentar a previsibilidade das decisões administrativas e criar condições para que os projetos viáveis avancem mais rapidamente, sem comprometer a qualidade, a segurança ou o ordenamento do território.

3. Temos casas que poderiam ser melhor aproveitadas

Existe outro paradoxo no mercado português: a falta de habitação acessível coexiste com um número elevado de alojamentos vagos.

Um estudo do PLANAPP, publicado em 2025, identificou mais de 723 mil alojamentos vagos em Portugal, com base nos dados dos Censos de 2021.

Mas é importante fazer uma distinção: nem todas estas casas estão disponíveis para habitação imediata. Algumas precisam de obras profundas, outras estão localizadas em zonas com pouca procura e outras têm problemas jurídicos ou patrimoniais.

Ainda assim, uma parte deste património poderá representar uma oportunidade importante.

A reabilitação urbana, a recuperação de edifícios degradados e a colocação de imóveis desocupados no mercado podem contribuir para aumentar a oferta, especialmente nas cidades com maior procura.

Por vezes, a solução não passa apenas por construir mais. Passa também por recuperar melhor aquilo que já existe.

O que precisa de mudar?

Na minha perspetiva, existem cinco prioridades fundamentais.

1. Aumentar a construção de habitação.

É necessário criar condições para desenvolver mais projetos, sobretudo nos locais onde existe procura efetiva e acesso a transportes, serviços e emprego.

2. Simplificar e acelerar os licenciamentos.

O tempo tem custos. Quanto mais demora um projeto a avançar, maiores podem ser os encargos financeiros e a incerteza para promotores, investidores e futuros compradores.

3. Incentivar a reabilitação urbana.

Recuperar edifícios existentes pode ajudar a revitalizar centros urbanos, aproveitar infraestruturas já disponíveis e devolver imóveis ao mercado habitacional.

4. Desenvolver mais habitação a preços acessíveis.

O mercado precisa de soluções para diferentes níveis de rendimento. Não basta construir imóveis destinados exclusivamente aos segmentos de preço mais elevados.

5. Criar condições para o investimento de longo prazo.

A construção e a reabilitação exigem capital, planeamento e estabilidade. Regras previsíveis e políticas consistentes podem ajudar a mobilizar investimento privado e público para projetos que respondam a necessidades reais.

Estas medidas não produzirão resultados de um dia para o outro. Mas, sem elas, será difícil corrigir um desequilíbrio que levou anos a acumular-se.

E o que significa tudo isto para o mercado imobiliário?

Para quem trabalha no setor imobiliário, esta crise deve ser vista não apenas como um problema, mas também como um sinal de que o mercado precisa de evoluir.

Existem oportunidades na reabilitação de imóveis, na reconversão de edifícios, no desenvolvimento de novos projetos e na identificação de terrenos com potencial construtivo.

No entanto, oportunidade não significa rentabilidade garantida.

Cada imóvel precisa de ser analisado de forma rigorosa, considerando a localização, o estado de conservação, os custos das obras, a viabilidade urbanística, o preço de aquisição e a procura existente.

É também fundamental distinguir o valor anunciado de um imóvel do seu valor efetivo de mercado.

Num contexto em que os preços são elevados e a capacidade financeira dos compradores é limitada, uma avaliação realista pode fazer a diferença entre um imóvel que permanece meses no mercado e outro que encontra o comprador certo.

Na região de Coimbra, por exemplo, a reabilitação de edifícios e o aproveitamento do património existente merecem uma análise atenta. Mas cada oportunidade deve ser avaliada individualmente, tendo em conta a localização, as características do imóvel e a viabilidade económica do projeto.

É aqui que uma abordagem estratégica e um acompanhamento personalizado podem acrescentar valor, tanto para proprietários como para compradores e investidores.

Vamos mesmo precisar de dez anos?

Talvez. Mas a verdadeira questão não é apenas quanto tempo demoraremos a resolver a crise.

A questão é o que vamos fazer durante esses dez anos.

Se continuarmos a construir abaixo das necessidades, a acumular atrasos e a desperdiçar oportunidades de reabilitação, o problema poderá prolongar-se.

Se conseguirmos aumentar a oferta, mobilizar investimento, recuperar imóveis e tornar os processos mais eficientes, poderemos começar a aliviar a pressão muito antes de eliminar completamente o défice habitacional.

Não podemos prometer uma solução imediata. Podemos, isso sim, exigir decisões mais eficazes e trabalhar para que cada projeto viável contribua para aumentar a oferta de habitação.

Porque uma casa não é apenas um investimento. É o lugar onde se constrói uma vida, uma família e um futuro.

E garantir que mais portugueses conseguem aceder a uma habitação digna e financeiramente comportável deve ser uma prioridade de todos.

E você, como vê o futuro da habitação em Portugal?

Acredita que a construção e a reabilitação serão suficientes para resolver este problema? Ou precisamos de mudanças mais profundas na forma como planeamos, construímos e utilizamos o nosso património imobiliário?

Gostava de conhecer a sua opinião.

Se está a pensar vender, comprar ou investir num imóvel, uma análise rigorosa do mercado pode ajudá-lo a tomar decisões mais informadas.