Habitação em Portugal: não há pacote do Estado que resolva o problema
Portugal precisa de mais casas, mas não basta anunciar milhões de euros, criar incentivos ou lançar novos programas públicos. Sem construção, investimento, terrenos disponíveis e condições económicas viáveis, a crise da habitação continuará a agravar-se.
A crise da habitação tornou-se um dos maiores desafios económicos e sociais de Portugal. Para milhares de famílias, comprar casa é cada vez mais difícil. Para muitos jovens, sair de casa dos pais e conquistar a independência tornou-se um objetivo adiado. E, para uma parte significativa da população, encontrar uma habitação para arrendar a um preço comportável é uma tarefa cada vez mais complicada.
Perante esta realidade, a resposta política tem passado, em grande medida, pelo anúncio de novos pacotes de medidas, incentivos fiscais, apoios financeiros e programas de construção pública.
Estas medidas podem ter utilidade. Algumas são necessárias e outras poderão produzir resultados positivos. Mas importa colocar uma questão fundamental: será que o Estado, por si só, consegue resolver um problema cuja dimensão ultrapassa largamente a sua capacidade financeira e operacional?
A resposta exige que olhemos para os números e para a realidade do setor da construção.
O problema começa na diferença entre a necessidade e a capacidade de construir
Se Portugal precisa de construir cerca de 100 mil casas por ano, estamos perante um desafio de enorme dimensão.
Não basta identificar a necessidade. É preciso transformar essa necessidade em projetos concretos, terrenos disponíveis, licenças aprovadas, financiamento assegurado, materiais entregues e trabalhadores preparados para executar as obras.
Uma casa não aparece porque foi anunciada num programa governamental. É necessário desenvolver um processo que envolve planeamento, arquitetura, engenharia, construção, fiscalização e comercialização ou atribuição.
E cada uma destas etapas tem custos, prazos e limitações.
A capacidade de resposta depende, por isso, não apenas da vontade política, mas também da capacidade efetiva da economia para produzir habitação em quantidade suficiente.
A aritmética dos custos não desaparece com os apoios públicos
Construir habitação exige um investimento significativo.
Há que considerar o terreno, os projetos, os estudos técnicos, as taxas e licenças, os materiais, a mão de obra, as infraestruturas, os custos de financiamento e os riscos associados à execução.
A estes elementos podem ainda juntar-se os custos de urbanização, a preparação dos terrenos e as exigências técnicas e energéticas aplicáveis aos edifícios.
Mesmo quando o Estado disponibiliza terrenos ou reduz determinados impostos e encargos, continuam a existir custos de construção que têm de ser suportados.
Imaginemos, apenas como exercício ilustrativo, que o custo total médio de cada habitação era de 200 mil euros.
Construir 100 mil casas representaria um investimento de 20 mil milhões de euros.
Se o custo médio fosse de 250 mil euros, o investimento ascenderia a 25 mil milhões de euros.
Estes valores são exemplos hipotéticos, não estimativas oficiais do custo atual de construção em Portugal. O custo efetivo dependeria da localização, da dimensão das casas, do preço dos terrenos, das infraestruturas e do modelo de construção.
Ainda assim, a ordem de grandeza ajuda a perceber a dimensão do desafio.
O dinheiro público pode financiar parte da solução, mas não elimina os custos reais de produzir habitação.
E há outro problema: mesmo que existisse financiamento suficiente, seria necessário garantir capacidade para executar tantas obras. O dinheiro, por si só, não cria automaticamente mais empreiteiros, trabalhadores especializados ou capacidade produtiva.
O Estado deve fazer parte da solução, mas não pode ser a solução inteira
Seria um erro concluir que o Estado não tem um papel importante na resposta à crise.
Tem, e esse papel é fundamental.
Cabe-lhe criar condições para aumentar a oferta de habitação, disponibilizar terrenos públicos quando adequado, acelerar os processos de licenciamento, garantir estabilidade legislativa, promover infraestruturas e apoiar as famílias que não conseguem aceder ao mercado.
Cabe-lhe também desenvolver habitação pública e assegurar respostas para os agregados em situação de maior vulnerabilidade.
Contudo, existe uma diferença importante entre o Estado criar condições para construir e assumir sozinho a responsabilidade por toda a construção necessária.
A primeira abordagem pode mobilizar recursos públicos e privados, aumentar a oferta e distribuir responsabilidades.
A segunda corre o risco de esbarrar nas limitações orçamentais, na capacidade administrativa e na lentidão dos processos de execução.
O desafio consiste em encontrar um modelo que combine investimento público, iniciativa privada, cooperativas e outras formas de promoção habitacional, com regras claras e objetivos mensuráveis.
Construir mais exige resolver os bloqueios do setor
Se queremos aumentar significativamente o número de casas disponíveis, temos de enfrentar os obstáculos que condicionam a construção.
Entre as prioridades, destacaria:
1. Licenciamentos mais rápidos e previsíveis
Os processos administrativos não podem transformar-se numa fonte permanente de incerteza. Reduzir atrasos, simplificar procedimentos e garantir decisões dentro de prazos previsíveis pode ajudar a diminuir custos e a acelerar projetos.
2. Mais terrenos disponíveis para habitação
A existência de terrenos bem localizados, com capacidade construtiva e infraestruturas adequadas, é determinante. Importa avaliar a utilização de património público e criar condições para que terrenos privados possam ser desenvolvidos de forma sustentável.
3. Maior capacidade de construção
É necessário investir na qualificação profissional, atrair trabalhadores, modernizar os processos construtivos e promover soluções que aumentem a produtividade. A industrialização da construção e a utilização de componentes pré-fabricados podem contribuir para reduzir prazos em determinados projetos.
4. Estabilidade nas regras e nos incentivos
O investimento imobiliário exige planeamento e compromissos financeiros de longo prazo. Mudanças frequentes nas regras fiscais, urbanísticas ou de arrendamento aumentam a incerteza e podem levar ao adiamento de decisões de investimento.
5. Incentivos que produzam casas, não apenas anúncios
Os apoios públicos devem ser avaliados pelos resultados concretos: quantas casas foram efetivamente construídas, quando estarão disponíveis e a que preços poderão ser adquiridas ou arrendadas.
O sucesso não se mede pelo valor anunciado, mas pelo número de habitações que chegam realmente ao mercado e pelas famílias que conseguem aceder-lhes.
A habitação também depende da viabilidade económica
Existe uma realidade que não podemos ignorar: uma casa tem de ser financeiramente viável para quem a constrói, mas também economicamente acessível para quem nela pretende viver.
Quando os custos de produção são demasiado elevados em relação ao rendimento das famílias, o mercado tem dificuldade em responder à procura por habitação acessível.
É precisamente neste ponto que a política pública pode fazer a diferença: reduzindo obstáculos, mobilizando terrenos, apoiando os agregados que necessitam de ajuda e criando modelos de construção e financiamento adequados.
Mas é essencial distinguir entre reduzir custos estruturais e simplesmente transferi-los para o contribuinte.
Os apoios podem aliviar o esforço financeiro de determinadas famílias. Contudo, se não houver um aumento efetivo da oferta, existe o risco de parte desses apoios se refletir em preços mais elevados, dependendo das condições do mercado.
Por isso, as medidas de apoio à procura devem ser articuladas com políticas capazes de aumentar a disponibilidade de casas.
Mais do que dinheiro, precisamos de capacidade para executar
A crise da habitação não se resolve com uma única medida, nem com um único agente económico.
Precisamos de um Estado mais eficiente, de um setor da construção mais produtivo, de investimento privado com regras previsíveis, de terrenos disponíveis e de políticas públicas orientadas para resultados.
Precisamos também de reconhecer que construir habitação demora tempo. Mesmo quando as decisões são tomadas hoje, os resultados dependem de projetos, autorizações, financiamento, execução e infraestruturas.
Não há soluções instantâneas para um problema acumulado ao longo de anos.
E é precisamente por isso que as políticas de habitação devem ser avaliadas pela sua capacidade de gerar resultados sustentáveis, e não apenas pelo impacto dos anúncios.
Conclusão: a solução passa por construir mais e melhor
Portugal precisa de mais habitação. Mas precisa, sobretudo, de criar condições para que essa habitação seja construída em quantidade suficiente, com qualidade e a preços compatíveis com os rendimentos das famílias.
O Estado tem um papel insubstituível na definição das regras, na criação de condições favoráveis ao investimento e no apoio a quem mais precisa.
Contudo, não pode substituir indefinidamente a capacidade produtiva da economia, nem fazer desaparecer os custos reais da construção.
A solução terá de passar por uma combinação de políticas públicas eficazes, investimento, produtividade, simplificação administrativa e mobilização de todos os agentes capazes de contribuir para aumentar a oferta.
Porque, no final, há uma verdade que não podemos ignorar:
A crise da habitação não se resolve apenas com dinheiro anunciado. Resolve-se com casas construídas, prazos cumpridos e preços a que as pessoas possam realmente aceder.
E essa é a medida pela qual todas as políticas de habitação deveriam ser avaliadas.
Na habitação, como em qualquer setor produtivo, a intenção é importante. Mas são os resultados concretos que fazem a diferença.
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